El Tribunal Suprem avala la reserva d'habitatge social en sòl urbà consolidat

Sentència del Tribunal Suprem núm. 110/2026, de 5 de febrer (Roj: STS 513/2026), dictada per la Cinquena Secció de la Sala Contenciosa-Administrativa, resol el recurs núm. 3646/2023 i confirma la validesa, en substància, de la modificació de la planificació urbanística aprovada a Barcelona el 2018 per a la provisió d'habitatge públic en sòl urbà consolidat. La sentència examina expressament si la planificació pot imposar reserves de sostre per a habitatge social en projectes d'edificació sobre sòl urbà consolidat i si aquesta determinació s'ha de compensar per no ser susceptible d'una distribució igualitària.

El cas prové de la impugnació de la Modificació Específica del Pla Metropolità General per a l'obtenció d'habitatge públic en sòl urbà consolidat a Barcelona, aprovada per acord del 5 de desembre de 2018. Segons la mateixa sentència, aquesta esmena pretenia obtenir habitatge social «per satisfer les necessitats de la població identificades en els plans locals d'habitatge» i establia que el 30 % del sostre urbà per a habitatge plurifamiliar en projectes de nova construcció o de gran renovació s'havia de destinar a habitatge social o a un altre règim equivalent. A més, preveia un dret de tanteig i retracte a favor de l'Administració sobre els habitatges resultants.

Des d'una perspectiva jurídica i urbanística, la rellevància de la sentència és innegable, perquè el Tribunal Suprem respon afirmativament a la qüestió central del recurs: la planificació urbanística pot establir reserves de sostre per a habitatge públic en sòl urbà consolidat, fins i tot en desenvolupaments que es poden classificar com a desenvolupaments d'edificació d'acord amb l'article 7.2 del text refós de la Llei de sòl i rehabilitació urbana. Aquesta va ser precisament la qüestió admesa per la Sala.

La importància d'aquesta sentència rau en el fet que consolida una interpretació moderna de la planificació urbana, ja no vinculada exclusivament a grans operacions de transformació urbana en sòl d'expansió o de reurbanització del centre de la ciutat, sinó també a la ciutat existent, on avui es concentra gran part de la pressió residencial, la segregació socioespacial i les dificultats reals per accedir a l'habitatge. La sentència assumeix, per tant, que la funció social de la propietat urbana i la planificació de l'ús del sòl també es poden projectar sobre el teixit urbà consolidat quan sigui necessari per garantir els objectius de cohesió social i l'accés efectiu a l'habitatge.

En aquest punt, el Tribunal Suprem es basa de manera decisiva en la STC 16/2021, de 28 de gener, que ja havia descartat que l'article 20.1 b) del text revisat de la Llei de rehabilitació de sòl i urbana es pogués interpretar com una prohibició de l'ús d'edificis per a habitatge social. El Tribunal Constitucional va declarar expressament que el deure de reservar "sòl" per a habitatge social no es pot interpretar com una prohibició d'utilitzar "edificis" per al mateix propòsit, i va afegir que la determinació de l'ús del sòl i dels edificis és una qüestió pròpiament d'urbanisme, que recau en la competència de les comunitats autònomes en relació amb la planificació urbana.

La sentència vincula aquesta doctrina constitucional amb el marc estatal actual. L'article 20.1 b) del Reial Decret Legislatiu 7/2015, de 30 d'octubre, en la seva redacció actual arran de la reforma introduïda per la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge, exigeix que l'ús del sòl i la planificació urbana reservin sòl per a l'habitatge subjecte a alguna forma de protecció pública i estableix que aquesta reserva ha d'assegurar una distribució que respecti el principi de cohesió social. A més, la disposició estableix requisits mínims: un 40 % de la superfície edificable residencial en sòl no urbanitzable ha d'incloure's en els nous projectes de desenvolupament urbanístic i un 20 % en sòl urbanitzat subjecte a projectes de reforma o renovació urbana.

Tot i que el cas en qüestió fa referència a projectes d'edificació en sòl urbà consolidat i no s'ajusta exactament a aquests dos tipus d'acció clàssics, la rellevància de l'article 20.1 b) El TRLSRU és clar: revela que el legislador estatal no considera l'habitatge social un element excepcional ni aliè a la planificació urbana, sinó una determinació estructural de la planificació, vinculada a la cohesió social i plenament integrada en la planificació de l'ús del sòl i l'ús residencial. La STS 110/2026 aprofundeix en aquesta lògica i l'adapta a les necessitats de la ciutat consolidada.

La cobertura que ofereix la legislació catalana també és essencial. La sentència s'emmarca en el Text Refós de la Llei d'Urbanisme de Catalunya, modificat pel Decret Llei 17/2019, de 23 de desembre, de mesures urgents per millorar l'accés a l'habitatge. Aquesta reforma va reforçar expressament la possibilitat de situar reserves per a habitatge social i d'imposar l'ús total o parcial d'edificis per a habitatge social, també en certs casos de sòl urbà consolidat i actuacions sobre edificis existents. Aquesta base jurídica regional va ser, per tant, especialment important per avalar la compatibilitat de la mesura amb el sistema de fonts i amb la reserva legal en matèria de delimitació estatutària dels drets de propietat.

Al nostre parer, aquest és un dels majors èxits de la sentència: desmantella la tesi que l'habitatge social només es pot imposar com una càrrega urbanística a les zones de transformació urbana clàssica i confirma, al contrari, que també es pot articular com una determinació d'ús residencial a la ciutat consolidada. Per tant, no ens trobem davant d'un abús de la planificació, sinó davant d'un instrument legítim d'intervenció pública en el mercat de la terra i l'habitatge, amb l'objectiu d'evitar que els barris consolidats quedin exclosos de qualsevol política d'habitatge assequible.

A més, la sentència resol la segona gran qüestió controvertida: la de la compensació. El Tribunal Suprem rebutja l'existència d'un dret general o automàtic a una compensació per la mera imposició d'aquesta reserva del 30 % sobre sòl urbà consolidat. La sentència recorda que la regla general de la nostra legislació d'urbanisme és que les limitacions derivades de la planificació urbanística no són indemnitzables, excepte en els casos expressament establerts per llei, i afegeix que no és possible reconèixer de manera abstracta, en termes generals, el dret a indemnització per la restricció d'ús generada per la normativa urbanística de Barcelona. Només considerant les circumstàncies específiques de cada cas es pot determinar si existeix una pèrdua econòmica singular que sigui efectivament indemnitzable.

Aquesta aclaració és crucial. La sentència no nega absolutament que hi pugui haver casos de compensació, però rebutja la idea que la mera existència d'una reserva de vivenda social sobre sòl urbà consolidat activi automàticament el mecanisme de compensació. Perquè s'atorgui una indemnització, cal demostrar en cada cas que existeix un vincle específic i genuí o un impacte financer específic que excedeixi el contingut normal del dret de propietat, i no simplement una limitació general derivada de la normativa d'urbanisme aplicable a diverses propietats en condicions similars.

Des d'una perspectiva de política jurídica, el valor de la sentència és molt significatiu. El Tribunal Suprem valida una eina que permet que l'habitatge social no es relegui a la perifèria ni depengui exclusivament de nous desenvolupaments urbans, sinó que també s'insereixi a les zones centrals i consolidades de la ciutat. Això promou la barreja social, combat la segregació residencial i reforça la idea que la planificació urbana no és només una tècnica per produir ciutats, sinó també una tècnica per a la redistribució espacial d'oportunitats i drets.

En resum, és una sentència que enforteix una determinada concepció de la planificació urbana: una que no es limita a organitzar volums, alineacions i usos, sinó que incorpora eficaçment el mandat constitucional de la funció social de la propietat i el requisit de fer realitat el dret a l'habitatge digne i adequat. La STS 110/2026 no elimina tots els debats ni resol totes les controvèrsies pràctiques —continuarà havent-hi qüestions sobre la viabilitat econòmica de les operacions, la motivació dels informes socials i econòmics o l'articulació transicional d'aquestes mesures—, però sí que aclareix l'objecció estructural més important: la reserva d'habitatge social en sòl urbà consolidat és legalment possible.

Per tant, es pot dir que la STS 110/2026 constitueix un pas endavant en la defensa dels interessos que defensem habitualment: la legitimitat de les autoritats públiques per orientar la planificació cap a la cohesió social, el reconeixement de l'habitatge social com una part ordinària de la planificació urbana, i l'afirmació d'una planificació urbana més compromesa amb l'interès general i menys subordinada a una visió purament patrimonialista del sòl urbà. En resum, la sentència avala la idea que la ciutat consolidada també ha de contribuir a la satisfacció de les necessitats col·lectives d'habitatge i no estar legalment protegida de qualsevol política d'habitatge redistributiva.

En conclusió, la STS 110/2026 de 5 de febrer marca un fita significativa en la jurisprudència espanyola sobre ordenació urbana. Confirma que la planificació pot imposar reserves d'habitatge social en sòl urbà consolidat, fins i tot en projectes d'edificació, i descarta que aquesta disposició per si sola generi un dret automàtic a una indemnització. En fer-ho, el Tribunal Suprem reforça la capacitat de la planificació urbana per servir els objectius de cohesió social i accés a l'habitatge, i valida legalment una tècnica d'intervenció que pot ser decisiva en contextos urbans tenses.

Nota informativa elaborada pel Departament de Sostenibilitat, Planificació Urbana i Dret Públic i Regulador d'ECIJA Madrid.