Real Decreto-ley 29/2026: medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026), recupera, con ajustes, el paquete de medidas del Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, que no fue convalidado por el Congreso de los Diputados. Entró en vigor el 8 de octubre de 2026, salvo las previsiones con fecha de efectos propia, principalmente de carácter tributario. Modifica, entre otras, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), las leyes del IRPF, del IVA y de SOCIMI, la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario y la Ley 6/2023 de los Mercados de Valores. Incorpora además parcialmente la Directiva (UE) 2021/2167 sobre administradores y compradores de créditos.
Consideraciones prácticas para los operadores:
- Fondos, servicers y compradores de carteras NPL: limitación temporal de adquisiciones de vivienda por debajo del 70% del valor de mercado, suspensión de lanzamientos sin compensación y nuevo régimen de cesión de créditos hipotecarios con obligación de recompra.
- Inversores residenciales, SOCIMI y grandes tenedores: gravamen especial del 25% sobre beneficios no distribuidos de origen residencial, acreditación registral de la condición de gran tenedor y nuevas restricciones en renta, gastos repercutibles y derecho de adquisición preferente en ventas en bloque.
- Entidades financieras: nueva Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa y SIALP Financia Europa (pendientes de órdenes ministeriales para su comercialización), avales ICO a la promoción asequible e industrializada y el mecanismo público TU CASA.
Resulta aconsejable revisar, en los procesos de due diligence, la documentación contractual y la planificación fiscal de las operaciones en curso, en particular las adquisiciones de activos y carteras pendientes de formalizar en escritura pública.
Carácter provisional: el Real Decreto-ley debe someterse a convalidación en los treinta días siguientes a su promulgación y, al estar disueltas las Cortes, esa función corresponde a la Diputación Permanente. Si no se convalidara, quedaría derogado, sin perjuicio de los efectos ya producidos, como ocurrió con el Real Decreto-ley 26/2026, que estuvo un día en vigor. El marco introducido no debe considerarse definitivo y su convalidación debe seguirse de cerca.
Limitación temporal de adquisiciones de vivienda (art. 1): desde el 8 de octubre de 2026 hasta el 31 de diciembre de 2030, las entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación, así como las personas jurídicas grandes tenedoras, no pueden adquirir viviendas a título gratuito o por una contraprestación inferior al 70% de su valor de mercado. El valor lo determina una sociedad de tasación homologada e independiente, cuyo informe debe aportar el comprador.
La limitación no se aplica, entre otros casos, cuando la vivienda se destine a vivienda habitual a precio asequible o social hasta al menos el 31 de diciembre de 2030, a residencias sociosanitarias o a la protección de víctimas de violencia de género, ni cuando el comprador acredite su adhesión a un Código de Buenas Prácticas que deberá aprobar el Consejo de Ministros. Quedan excluidas las transmisiones elevadas a escritura pública antes del 8 de octubre de 2026. La norma no precisa la consecuencia del incumplimiento ni cuándo un precio es «claramente inferior», por lo que se recomienda incorporar el informe de tasación a cada operación y documentar la finalidad exceptuada.
Desahucios, enervación extraordinaria y ejecución hipotecaria (art. 2 y art. 5): hasta el 31 de diciembre de 2030 se suspenden los procesos de desahucio cuando el demandado sea vulnerable y carezca de alternativa habitacional, con un régimen que difiere según quién sea el demandante. Para los fondos y entidades del artículo 2.1 no se prevé compensación, revisión periódica ni plazo máximo. Para el resto de demandantes, la suspensión se revisa cada doce meses, se alza en todo caso a los tres años y, si el demandante es persona física o persona jurídica dedicada al alquiler asequible o social, la Administración le compensa la renta dejada de percibir, los suministros impagados y las costas.
Se crea además una enervación extraordinaria (nuevo art. 22.6 LEC): en los desahucios por falta de pago, si se acredita la vulnerabilidad económica del arrendatario y la Administración no ofrece alternativa habitacional, esta debe pagar o consignar lo adeudado en un plazo máximo e improrrogable de dos meses. En la ejecución hipotecaria, la demanda debe indicar si el inmueble es la vivienda habitual del deudor y si el ejecutante es gran tenedor.
Arrendamientos urbanos (art. 3): se reforma la LAU en varios frentes:
- Arrendamiento de temporada: deja de ser un arrendamiento para uso distinto del de vivienda y se sustituye por el arrendamiento de vivienda temporal, que exige que el arrendatario esté temporalmente desplazado de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable, con la carga de la prueba en el arrendador. Su duración debe superar treinta y un días y, como regla general, no exceder de doce meses. Sin causa debidamente prevista, el contrato se somete al régimen de vivienda habitual con efectos retroactivos.
- Habitaciones: la suma de las rentas de los contratos por habitaciones sobre una misma vivienda no puede superar la renta del contrato unitario de la vivienda completa.
- Renta, gastos y garantías: se refuerzan los límites de renta en zonas tensionadas, la actualización solo procede si se pacta (con el IRAV como límite), no pueden repercutirse al arrendatario los gastos de gestión inmobiliaria y formalización, y la garantía adicional se limita a dos mensualidades en vivienda habitual y a una en arrendamientos temporales.
- Derecho de adquisición preferente: el tanteo y el retracto ya no decaen cuando la vivienda se vende conjuntamente con otros inmuebles, siempre que sea jurídicamente individualizable, y no puede pactarse su renuncia.
- Plataformas de alquiler de corta duración: se sanciona a las que incumplan sus obligaciones de datos con la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, con multas de hasta el 2% del volumen de negocio global en las infracciones muy graves.
El Real Decreto-ley 28/2026, aprobado el mismo día, modifica de nuevo el artículo 10 LAU con efectos desde el 15 de noviembre de 2026, por lo que el régimen de prórrogas deberá analizarse de forma coordinada.
Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (art. 4): se mantienen los umbrales de gran tenedor (más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² de superficie construida residencial), pero la condición debe acreditarse ahora mediante certificación del Registro de la Propiedad y cada unidad susceptible de uso residencial de una finca computa como inmueble independiente. Los titulares de edificios completos que antes no alcanzaban el umbral por tener una sola finca registral pueden pasar a ser grandes tenedores.
Prórroga extraordinaria y límite a la actualización de la renta: en los contratos de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre de 2026 cuya prórroga obligatoria finalice antes del 31 de diciembre de 2028, el arrendatario puede solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales de hasta dos años, en los mismos términos y condiciones. El arrendador debe aceptarla salvo pacto distinto, nuevo contrato o necesidad de ocupar la vivienda. Además, entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, si la renta supera el límite del sistema de índices de referencia no procede incremento alguno y, en los demás casos, el máximo es del 2% a falta de pacto.
Medidas fiscales:
- SOCIMI: el gravamen especial sobre beneficios no distribuidos pasa del 15% al 25% cuando el beneficio procede del arrendamiento de viviendas en cualquiera de sus modalidades. Se reduce en un 50% si más del 80% del parque en alquiler es asequible o protegido, y en un 100% si además se reinvierte el beneficio en tres años en vivienda en alquiler asequible.
- IRPF: se reordenan las reducciones por arrendamiento de vivienda, que quedan vinculadas a la evolución de la renta y excluidas para los grandes tenedores en determinados supuestos. Se modifica la deducción por alquiler de vivienda habitual, y desde 2027 la imputación de rentas inmobiliarias pasa a una escala progresiva sobre la suma de valores catastrales. Se crea también una exención, hasta el 31 de diciembre de 2027, por la venta de vivienda vacía al sector público.
- IVA (desde el 1 de diciembre de 2026): los arrendamientos de viviendas amuebladas por un máximo de 30 noches a un mismo arrendatario pasan a estar sujetos y no exentos, al tipo del 10%. El tipo del 10% para obras de renovación y reparación se extiende a viviendas destinadas al arrendamiento como vivienda habitual, y el del 4% a la entrega de viviendas protegidas con calificación permanente.
- IBI: se prevén nuevos recargos potestativos, aplicables en la práctica desde 2027, sobre viviendas desocupadas más de dos años sin causa justificada (hasta el 50% con carácter general y hasta el 100% en determinados supuestos) y sobre inmuebles destinados a alojamiento turístico en zonas tensionadas (hasta el 150% para titulares de cuatro o más inmuebles).
- Plusvalía municipal: desde el 1 de diciembre de 2026 se actualizan los coeficientes máximos del método objetivo, que suben en los períodos de generación de hasta dieciséis años y bajan a partir de diecisiete.
Vivienda asequible, construcción industrializada, avales ICO y TU CASA: se define como vivienda asequible aquella cuyo precio de venta o alquiler, incluidos todos sus gastos, no supera el 30% de la renta mediana de la unidad de convivencia del municipio. Se amplía la línea de avales ICO hasta 2.000 millones de euros para incrementar el parque de alquiler social o asequible, con un plazo de hasta treinta y cinco años, y se crea otra línea de hasta 280 millones de euros para pymes que utilicen construcción industrializada. El programa TU CASA prevé préstamos del ICO complementarios a la hipoteca para la primera vivienda habitual, por el menor importe entre el 20% de su valor y 50.000 euros, al 0% de interés y sin comisiones, con un crédito extraordinario de 10.000 millones de euros. Entre otras medidas, se establecen límites de precio para las viviendas de CASA 47, se crea el Fondo de Vivienda de Impacto Social con 400 millones de euros y se regula la publicidad de los arrendamientos.
Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa y SIALP Financia Europa: se incorpora a la Ley 6/2023 un nuevo título que regula esta cuenta, en línea con la Recomendación (UE) 2025/2029. Las aportaciones solo pueden hacerse en dinero y las pendientes de recuperación no pueden superar los 150.000 euros. Los activos elegibles son acciones cotizadas de sociedades de la UE o del EEE (salvo SOCIMI) e IIC financieras inscritas en un registro específico de la CNMV. Las ganancias tributan de forma diferida y, tras cinco años, se excluye de gravamen el 100% de la ganancia hasta 10.000 euros y el 20% del resto. El SIALP Financia Europa admite primas de hasta 10.000 euros anuales. Ambos productos solo podrán comercializarse cuando entren en vigor las órdenes ministeriales de obligaciones de información.
Cesión de créditos inmobiliarios (nuevo art. 25 bis Ley 5/2019): el prestatario puede oponer al cesionario las mismas excepciones y defensas que frente al acreedor originario, incluida la compensación, y la cesión debe comunicarse al prestatario. Se prohíbe la cesión de préstamos hipotecarios vencidos cuyo deudor esté acogido al Real Decreto-ley 6/2012 y, si se cede un crédito vencido garantizado con hipoteca sobre la vivienda habitual, debe informarse al deudor de la posibilidad de acogerse a esas medidas, con obligación de readquirir el préstamo si acredita reunir los requisitos en los seis meses siguientes. El régimen se aplica a las cesiones realizadas desde el 8 de octubre de 2026, con impacto directo en las operaciones de venta de carteras NPL.