Ley N° 21.836: nuevas modificaciones al subsidio a la tasa hipotecaria para la adquisición de viviendas nuevas

En mayo de 2025 se publicó la Ley N° 21.748, que estableció un nuevo mecanismo destinado a facilitar el acceso al financiamiento para la adquisición de viviendas nuevas y, al mismo tiempo, contribuir a la reactivación del mercado inmobiliario.

La ley estableció un subsidio de hasta 60 puntos base sobre la tasa de interés para créditos hipotecarios destinados a la adquisición de viviendas nuevas, beneficio que debe otorgarse conjuntamente con una garantía estatal bajo el Programa de Garantías Apoyo a la Vivienda Nueva.

En su diseño original, el régimen contemplaba un máximo de 50.000 subsidios y se aplicaba a viviendas nuevas cuyo valor no excediera de 4.000 UF.

En este contexto, el pasado 17 de agosto de 2026 se publicó la Ley N°21.836, que amplía la vigencia y cobertura del régimen establecido por la Ley N°21.748 y modifica, asimismo, determinadas disposiciones de la Ley N°21.543 relativas al FOGAES.

Entre sus principales modificaciones destacan:

• Aumento del número de subsidios: se incrementa el máximo de subsidios desde 50.000 a 80.000.
• Aumento del valor máximo de las viviendas: el beneficio, originalmente circunscrito a viviendas de hasta 4.000 UF, podrá aplicarse ahora a viviendas cuyo valor no exceda de 6.000 UF.
• Extensión de la vigencia: el plazo para acceder al régimen se extiende hasta el 31 de mayo de 2028.
• Ampliación de la Garantía de Apoyo a la Vivienda Nueva: de manera concordante, se aumenta también de 4.000 a 6.000 UF el valor máximo de las viviendas que pueden acogerse al programa de garantías del FOGAES.

Adicionalmente, la nueva ley autoriza aportes fiscales al Fondo de Garantías Especiales por hasta US$175 millones, destinados a sustentar la ampliación de este mecanismo.

La Ley N° 21.836 supone, por tanto, una ampliación relevante del universo de operaciones inmobiliarias que pueden acceder a este mecanismo, al incorporar viviendas de mayor valor, aumentar el número de subsidios disponibles y extender temporalmente su aplicación, con efectos tanto para potenciales compradores como para desarrolladores, inmobiliarias y entidades financieras.