A vueltas con la tributación indirecta en los nuevos modelos de inversión inmobiliaria. Living vs Branded Residence

Habiendo acabado el año 2025 con un déficit de vivienda en alquiler de “-33.400” viviendas, los inversores comienzan el ejercicio 2026 con un fuerte apetito inversor en modelos de living, tales como Build to Rent (BTR), Flex Living, Coliving, Purpose Build Student Acomodation (PBSA) o Student Residences, y donde la yield bruta puede oscilar, según los proyectos, entre un 3,75% (BTR prime) a un 8% (Coliving). Inversores tales como Fondos core, Aseguradoras, Family Offices o incluso Plataformas promotor – operador transaccionarán este tipo de inversiones alternativas de promoción inmobiliaria. 

Este tipo de inversiones, que pivotan sobre la importancia de la ubicación, la gestión y el precio, por delante de la marca, contrastan con otro tipo de modelo en auge, como es el Branded Residence, que conceptualmente es un producto residencial en propiedad, vinculado a una marca hotelera o lifestyle, que genera importantes rentabilidades iniciales vinculadas a la venta de las unidades inmobiliarias, pero también, conlleva importantes emolumentos vinculados a su explotación o gestión. 

Otrosí digo, porqué no hablamos de su tributación indirecta, en particular el IVA, o, dicho de otra manera, porqué es importante “estructurar” y definir la tributación indirecta de todos estos modelos de inversión inmobiliaria, llamémoslo alternativa. Porque no es lo mismo realizar BTR “al uso”, donde no habría IVA, o un Flexliving con servicios complementarios de la industria hotelera, donde sí habría IVA, o un Branded Residence en explotación asociada a una marca hotelera, donde precisamente, con su alquiler, se proveen adicionalmente servicios de la marca hotelera, donde se devengará IVA, o bien un stand alone residence, que conceptualmente será más parecido a un alquiler, de los de siempre, y por ende sin IVA. Pues bien, lejos de la simpleza o no de lo anterior, nuestro legislador europeo, arbitro y juez de estos nuevos modelos, introduce el concepto VIDA, que no es otra cosa que las siglas de VAT in the Digital Age. 

Lejos o no de generar certidumbre, o a vueltas con el IVA, nuestra Comisión Europea, con su monopolio de iniciativa legislativa, tiene a bien solicitar a todos sus estados miembros, como fecha límite el próximo 1 de julio de 2028, trasponer en sus legislaciones internas que los alquileres de corta duración, definido estos como inferiores a 30 noches, deben llevar IVA. 

Por todo lo anterior, y por lo que queda por venir, el asesoramiento fiscal es una cuestión nuclear para todos estos modelos de inversión inmobiliaria alternativa.

Artículo de Francisco Javier Iniesto, socio de Fiscal de ECIJA Madrid.