Modificación del Marco Jurídico de la Urbanización y la Edificación (RJUE)

Decreto-Ley nº 108/2026, de 29 de

junio de 2026

1. OBJETO Y MARCO

El Decreto-Ley nº 108/2026, de 29 de mayo, con el objetivo de superar las limitaciones de viabilidad resultantes de los cambios introducidos por el Decreto-Ley nº 10/2024, de 8 de enero, en el RJUE, modifica esta ley para flexibilizar los procedimientos, agilizar los plazos, aclarar conceptos, garantizar la existencia de títulos jurídicamente seguros y regular las fases de instrucción, saneamiento y audiencia previa de los interesados.

La ley modifica los siguientes regímenes:

• Reglamento General de la Edificación Urbana (RGEU)
• Régimen Jurídico de la Urbanización y la Edificación (RJUE)
• Régimen Jurídico de la Rehabilitación Urbana (RJRU)
• Decreto Ley nº 10/2024 de 8 de enero

La ley somete al procedimiento de comunicación previa la mayoría de las operaciones urbanísticas realizadas en contextos en los que los parámetros urbanísticos están previamente definidos, reforzando la autorresponsabilidad del interesado y de los técnicos.

Las modificaciones del RJUE entran en vigor el primer día hábil del tercer mes siguiente a su publicación (3 de agosto de 2026) y se aplican a los procedimientos iniciados después de esa fecha y a los que, habiéndose iniciado antes, se encuentren aún en fase de saneamiento y evaluación previa (artículos 12 y 13 del DL 108/2026).

En este boletín se analizan las principales modificaciones del RJUE, con un análisis crítico de las principales novedades que se introducirán tras la publicación de las ordenanzas reguladoras.

 I. Conceptos revisados y nuevos

• Se han introducido ajustes y aclaraciones en los conceptos de edificación, obras de reconstrucción, obras de reforma, obras de ampliación, operaciones de parcelación y operaciones urbanísticas (artículo 2 del RJUE) y se han introducido los conceptos "cargas debidas" y "último antecedente válido".

• "Obras de reconstrucción" se definen ahora como la reconstitución de la composición formal de todas las fachadas (dimensiones y relaciones entre vanos), el mantenimiento de los cuerpos salientes/empotrados y de las cubiertas; se permiten las alteraciones de los materiales estructurales y las correcciones constructivas estrictamente necesarias para la seguridad y la salubridad - un aumento de superficie/volumen se define como una ampliación (artículo 2, letra c), y estas obras están ahora exentas del procedimiento de licencia o de notificación previa cuando corresponden a la sustitución del último antecedente válido.

 II. Ámbito de aplicación de los procedimientos y títulos urbanísticos - artículos 4 y 4-A

Formas de procedimiento:

• Licencia,
• Mera comunicación previa ("comunicação prévia" o "comunicação"); y
• Comunicación previa con plazo (apartado 1 del artículo 4).

Sujeto a licencia (apartado 2 del artículo 4):

• Huertos, obras de urbanización y remodelación de terrenos no sujetos a comunicación previa (letras a) a c)).
• Intervenciones en fincas clasificadas/en proceso de clasificación, como parte de complejos/sitios clasificados/en proceso de clasificación, y obras en zonas de protección, con excepciones expresas (letra d)).
• Demoliciones no previstas en una licencia de reconstrucción (letra f)).

Sujetas a notificación previa (apartado 4 del artículo 4):

• Obras de construcción/alteración/ampliación/demolición en una zona con un plan detallado, unidad de ejecución u operación de subdivisión que defina como mínimo: alineaciones, polígono de implantación, altura total/altura de fachadas, número de plantas, número máximo de viviendas, superficie de construcción y usos (letra d), subapartados i) a iii)).
• Zona urbana consolidada: obras que respeten los planos y no superen la altura más frecuente de la fachada construida en el tramo, sin estar sujetas a compromiso (letra e)).
• Uso/cambio de uso tras las obras sujeto a control;

Notificación previa con un plazo:

• Utilización/cambio de uso no precedido de obras sujetas a licencia, comunicación previa o información previa favorable (apartado 5 del artículo 4; artículo 62 ter).

Títulos urbanísticos (artículo 4-A):

• Se ha reintroducido la figura del título urbanístico mediante modelos de solicitud que resumen la operación (licencia, PIP, comunicación, comunicación con plazo), junto con el justificante de pago de las tasas y, según el caso, la notificación de aprobación o el justificante de presentación (aprobación tácita) y la declaración de conformidad (artículo 4-A, apartados 1, 2 y 4).
• Licencia: justificante de pago + última solicitud (resumen de la operación) + notificación de aprobación expresa o justificante de presentación (aprobación tácita) (nº 2).
• Notificación previa y notificación con plazo: justificante de pago + modelo de notificación y justificante de presentación; la notificación con plazo incluye, en su caso, una declaración de conformidad (nº 4).
• Cesiones: el título incluye, en su caso, la prueba de la cesión (nº 5).

Saneamiento y evaluación preliminar

• Eliminación de la fase de saneamiento y evaluación preliminar en el procedimiento de comunicación previa;
• Una vez presentada la comunicación previa, pagadas las tasas debidas y comunicada la fecha de inicio de las obras, se podrá proceder inmediatamente a la operación, remitiéndose la intervención municipal al control sucesivo, que deberá realizarse en el plazo de un año (en lo que respecta al cumplimiento de las normas legales y reglamentarias);
• Ya no es posible que los municipios soliciten información adicional antes del inicio de las obras.

Consultas externas (artículos 13-A y 13-B)

• Consultas relacionadas con la ubicación: promovidas por el gestor del procedimiento, a través del CCDR, tan pronto como se concluya que la solicitud se ha analizado correctamente (artículo 13-A, nº 1).
• Consultas no relacionadas con la ubicación: deben ser solicitadas previamente por el interesado y deben presentarse con la solicitud inicial o la notificación previa (artículo 13-B, apartados 1 y 2).
• Esta autonomización pretende trasladar la obtención de dictámenes sectoriales que condicionen el uso del edificio o fracción al momento de la instrucción inicial.

 II.2 Plazos 

II.3 Solicitud de información previa

• Se aclara la aplicabilidad del PIP cualificado cuando se trata de operaciones de adjudicación;
• Se refuerza el carácter informativo tanto del PIP genérico (nº 1) como del PIP cualificado (nº 2) y ya no es posible presentar cambios en el proyecto después de la audiencia previa;
• En el caso de obras exentas de licencia o comunicación basada en un PIP favorable, ahora es obligatorio presentar los proyectos de especialidad, otros elementos de instrucción y términos de responsabilidad en el momento de comunicar el inicio de las obras.

II.4 Concesión de licencias

• Plazos por tipo de procedimiento (artículo 23): obras de construcción y demolición (20 días); subdivisiones (45 días); urbanización y remodelación del terreno (30 días); evaluación del proyecto arquitectónico (30 días).
• Prórroga excepcional y licencia parcial
  • Prórroga única por el mismo periodo;
  • Licencia parcial para la estructura tras la aprobación del proyecto arquitectónico.
• Modificaciones y aprobación tácita:
  • Presentación única de los elementos modificados tras la audiencia previa, con posibilidad de nuevas consultas en función de las modificaciones presentadas;
  • Aclaración del título que acredite la formación de la aprobación tácita;

II.5 El uso de los edificios - artículos 62 a 65

• Se mantiene la mera comunicación previa para el uso en operaciones urbanísticas precedidas de licencia o comunicación previa, a las que se añaden las precedidas de un PIP calificado favorable;
• Vuelve a ser posible que el término de responsabilidad de uso sea firmado por un técnico calificado como director de obra o director de inspección, cuando los técnicos originales ya no puedan firmar.

III. Cuestiones de fondo

III.1 Cargas y nulidades urbanísticas

• Cargas, honorarios y cesiones urbanísticas
  • "Cargas debidas": incluyen fianzas, indemnizaciones y otros pagos además de las tasas (artículo 2, letra q)).
  • Cesiones: modificación y aclaración de las normas relativas a las parcelas que deben cederse para viviendas de protección oficial, costes controlados o alquiler asequible (artículo 44).

• Validez, nulidad, caducidad y protección de la legalidad
  • El nuevo apartado 10 del artículo 35 del RJUE establece que el control sucesivo de la conformidad legal y reglamentaria de los proyectos y demás elementos instructores de la comunicación previa caduca en el plazo de 1 (un) año, a contar desde la fecha de pago de las tasas y demás cargas debidas o, si es posterior, desde la fecha de inicio de la utilización del edificio o fracción.
  • El régimen transitorio del artículo 12 de la ley establece que las disposiciones sobre plazos de prescripción también se aplican a las situaciones jurídicas ya producidas, lo que incluye las comunicaciones previas ya presentadas antes de la entrada en vigor de la ley, y en estos casos el nuevo plazo de prescripción se cuenta a partir de esa fecha (entrada en vigor).
  • Distinción entre "control sucesivo" y "supervisión administrativa": el transcurso del plazo de un año hace caducar el control sucesivo de la conformidad legal y reglamentaria de los elementos instructores de la comunicación previa, pero no afecta al ejercicio, en todo momento, de la supervisión administrativa, dirigida a verificar la conformidad de las obras con los proyectos y demás elementos presentados.
  • La compresión temporal del control sucesivo no elimina las competencias municipales de inspección urbanística ni las medidas de protección de la legalidad urbanística, que siguen basándose en los artículos 93 y siguientes y 102 y siguientes del RJUE.
  • Se reduce a tres años el plazo para la declaración administrativa de nulidad de los actos de concesión de licencias y de las resoluciones sobre solicitudes de información previa, caducando también en el mismo plazo el derecho a ejercitar las acciones administrativas y populares, sin perjuicio de la excepción relativa a los monumentos nacionales y sus respectivas zonas de protección [artículo 69, nº 4].
  • Cuando los hechos que dan lugar a la nulidad incluyen la comisión de un delito penal, el plazo se amplía a la duración del plazo de prescripción penal aplicable [artículo 69, nº 5].
  • El artículo 70 reafirma la responsabilidad civil del municipio por acciones y omisiones realizadas en contravención del RJUE, incluidos los daños y perjuicios derivados de operaciones urbanísticas realizadas sobre la base de actos administrativos ilegales llevados a cabo en el ámbito de los procedimientos de concesión de licencias, comunicación previa o comunicación previa con plazo [artículo 70, apartados 1 y 2], previendo también hipótesis de responsabilidad solidaria específicamente tipificadas (apartado 3).
  • El artículo 71 establece ahora expresamente que la licencia o la comunicación previa de la operación de parcelación caducan si las obras previstas en la parcelación no se inician en el plazo fijado en el título respectivo, plazo que deberá respetar los límites máximos que puedan preverse en un instrumento de ordenación territorial o en un reglamento municipal, y que sólo, excepcionalmente y en casos justificados, podrá ser superior a 10 años [artículo 71, apartado 1, letra c)].
  • Esta solución hace depender el mantenimiento de la eficacia de la adjudicación no sólo de su título y de la ejecución de las obras de urbanización, sino también de la construcción efectiva de las parcelas en el horizonte temporal definido en el título, introduciendo una disciplina más exigente en cuanto a la ejecución material de las operaciones de adjudicación [artículo 71.1.c)].

• Supervisión e infracciones administrativas
  • Supervisión administrativa de todas las operaciones, abarcando los aspectos exteriores e interiores de los edificios, exclusivamente en lo que respecta al cumplimiento de las normas legales (artículo 93, apartados 1 y 2).
  • Infracciones administrativas ajustadas: operaciones sin título (artículo 98, nº 1, letra r)); ejecución sin información de inicio/sin elementos obligatorios (letra c)); uso sin comunicación o en incumplimiento (letra d)); no envío de justificante de pago (letra u)); entre otras (artículos 98 y 99-A).