Contrato de promesa: la orden de detención cautelar

El 17 de junio de 2025, el Tribunal Supremo de Justicia dictaminó por unanimidad que la existencia de indicios tales como la prolongada inacción del promitente vendedor respecto a las gestiones a las que estaba obligado, su incontactabilidad y el anuncio público de la venta del edificio objeto del contrato de promesa son suficientes para justificar, por parte del promitente comprador, el temor a perder la garantía patrimonial de su crédito.

En este caso, las partes celebraron un contrato de promesa de compraventa de un edificio por construir, con fecha para la escritura de compraventa del 31 de agosto de 2025.

El promitente comprador interpuso una orden de embargo cautelar contra el promitente vendedor, solicitando el embargo del edificio donde se construirían las fracciones prometidas en venta. Se demostró que el edificio no había sido objeto de ninguna obra desde la firma del contrato, que el promitente comprador había pagado íntegramente el precio en concepto de anticipo y pago a cuenta y que el promitente vendedor no estaba localizable.

La promitente compradora invocó el incumplimiento del contrato de promesa y la falta de bienes suficientes en el patrimonio de la promitente vendedora para garantizar la doble devolución del anticipo, a la que tiene derecho.

Se da la circunstancia de que, en una decisión anterior, aunque se consideró la probabilidad de la existencia de la demanda, se juzgó totalmente infundada la orden de embargo cautelar porque se consideró que no se había demostrado el justo temor a la pérdida de la garantía patrimonial.

El Tribunal Supremo de Justicia valoró así la existencia (o no) de un temor fundado a la pérdida de la garantía patrimonial y el cumplimiento específico del concepto indeterminado de "temor fundado", es decir, la necesidad de probar la inexistencia / insuficiencia de otros bienes del deudor para verificar dicho temor.

La sentencia afirma que "una persona razonablemente prudente, ante los mismos indicios, a saber, la prolongada inactividad del vendedor, la falta de fiabilidad del vendedor, el anuncio de la venta del inmueble, el desconocimiento de otros activos del vendedor, temería, del mismo modo que el comprador afirma temer, la imposibilidad de realizar su crédito a costa de los activos del vendedor".

La sentencia también hace hincapié en el hecho de que el promitente vendedor es una sociedad mercantil, una entidad que puede constituirse y disolverse fácilmente, lo que, comprensiblemente, genera en la promitente compradora la convicción de que su crédito podría quedar irremediablemente insatisfecho.

El temor fundado a la pérdida de la garantía patrimonial puede derivarse bien de la existencia de indicios de que el deudor se está declarando insolvente, impidiéndole garantizar sus créditos, bien de que está en proceso de disipar su patrimonio mediante la venta de bienes, dificultando así a los acreedores la satisfacción de su crédito, o incluso de las dificultades que puedan tener los acreedores para ponerse en contacto con los deudores.

Todos estos indicios son legítimos para concluir que el deudor elude el cumplimiento de sus obligaciones y coloca intencionadamente al acreedor en una situación de fragilidad y peligro.

Así, la comisión de actos o la asunción de actitudes que hagan sospechar que el deudor pretende ocultar su patrimonio a los acreedores hace que el temor a la pérdida de la garantía patrimonial del crédito sea justificable.

Por otra parte, hay que señalar que la sentencia en cuestión considera que no es legalmente exigible la prueba de que los bienes a embargar son la única garantía patrimonial y, en consecuencia, que no existen otros bienes para satisfacer el crédito.

Es decir, lo relevante para una actuación de esta naturaleza, en la que la actividad probatoria exigible al interesado está condicionada por el marco de un procedimiento cautelar, que tiene carácter urgente, es que el temor sea fundado o justificado, y los hechos susceptibles de exteriorización sean variados.

Por lo tanto, consideramos que, entre el perjuicio sufrido por el promitente vendedor como consecuencia de la inmovilización temporal de los bienes y el posible perjuicio irrecuperable sufrido por el promitente comprador como consecuencia del rechazo de una orden de embargo cautelar, se justifica la revocación de la decisión anterior del Tribunal Supremo de Justicia, permitiendo así que se conceda el embargo del inmueble objeto del contrato de promesa.

Descartar esta hipótesis y comenzar, sin más, a rechazarla parece inadecuado dadas las circunstancias del caso concreto, y aparentemente podría dejar al solicitante (posible acreedor) en una situación delicada.

La ponderación de los intereses en juego obliga al intérprete a encontrar una solución equilibrada, que consiste en conceder el requerimiento en esta fase del proceso cautelar, considerando justificado el temor de las partes agraviantes a perder la garantía patrimonial de su crédito.